霞ヶ関キャピタル(3498)が登場！

 

米国の中間選挙も無事(?)終わりましたね。

 

上院は共和党・下院は民主党と事前の予想通りの結果となりましたが、この結果が日本にとって良かったのか悪かったのか、今後のトランプ大統領・米国の動き次第でしょう。

 

今まで以上にアメリカの影響で日本の市場も振り回される可能性もありますね。

 

また、米国の対中貿易問題やイラク問題・北朝鮮問題などの火種も抱えており、いつ市場にとって悪い方向に進んでいくかわかりません。

 

管理人の個別株も更に大きく含み損を抱えそうな予感がします。

 

しかし、怖いからといって、投資を全くしない状態だと早期リタイアの目標はどんどん遠のいてしまいます。

 

最近は、低リスクでまずまずの年利で資産を形成できる投資法を勉強していましたが、これらの方法がうまくいきそうであれば、個別株から移行していきたいと思っています。

 

興味のある方は、こちらの方も覗いてみてください。非常に低リスクでまずまずのリターンが期待できる投資法です。

 

低リスクの資産形成法でいうと、IPOもかなり魅力的です。

 

投資初心者でもほぼリスクなしで大きな利益を得ることができるIPOを今こそ、チャレンジしてみてはいかがでしょうか？

 

今回ご紹介するIPO案件は、霞ヶ関キャピタル(3498)について説明していきます。

 

最後に、管理人の当てにならない本気度予想をしていますので、見てくださいね。

 

霞ヶ関キャピタル(3498)は、東証マザーズの上場予定で、仮条件価格3,240円となっています。

 

ブックビルディング期間は11月9日(金)～11月15日(木)で、上場日は11月28日(水)となります。

 

霞ヶ関キャピタル(3498)はどんな会社？

霞ヶ関キャピタルは、潜在する価値を再生し価値の化学反応を促進する「価値の再生」という経営理念のもと、「環境・エコロジー」、「ライフスタイル」、「地方創生」の３つの事業領域において事業を展開しています。

 

事業を遂行するにあたっては、３つの行動指針(社会貢献、次世代へのバトン、突破力)に基づいています。

 

具体的な事業内容は、①太陽光発電等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業、②不動産に関連するコンサルティング及び収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業、③ショッピングセンターの運営を行うショッピングセンター事業の３つで、いずれも社会的意義を有する事業であることが特徴となります。

 

自然エネルギー事業

世界各国は再生可能エネルギーの導入に関わる取り組みを推進ています。

 

平成27年待つにはCOP21(国連気候変動枠組条約第21回締約国会議)において平成32年以降の温暖化対策の国際枠組みについて合意が得られたことにより、今後も世界中で更なる再生可能エネルギーの導入が期待されています。

 

このような中、日本政府は国内における再生可能エネルギーの導入拡大を目的とし、平成24年7月に固定価格買い取り制度を導入しました。

 

また、平成27年7月には「長期エネルギー需要見通し」を公表し、現在の再生可能エネルギー発電の比率を平成42年度までに22%～24%程度に高めることを目標として掲げており、再生エネルギー市場の発電量は、太陽光が現在の6.6倍・バイオマスは2.2倍～2.8倍、風力が3.5倍を見込んでいます。

 

①自然エネルギー発電施設の企画・開発・販売について

霞ヶ関キャピタルは、太陽光などの再生可能エネルギー発電施設のデベロッパーとして、新しい発電施設の企画・開発・販売を行います。

 

自治体許認可の取得、地権者と土地賃借・売買契約の締結、金乳機関等からの資金調達及びEPC事業者との工事契約締結等を行い、再生可能エネルギー発電施設を各種投資家へ販売します。

 

②自然エネルギー売電事業について

霞ヶ関キャピタルは、太陽光発電施設を取得・整備し自社で発電した電力を、固定価格買取制度(FIT)に則り登録小売電気事業者又は一般送配電事業者に販売しています。

 

不動産コンサルティング事業

霞ヶ関キャピタルは、投資家の目線に立った土地の有効活用や新たな投資商品の組成のため、収益不動産(アパート・ホテル・旅館等)の開発や資産運用の開発、コンバージョン、リノベーション、リーシング等を実施することで、収益改善、資産価値向上のための施策を立案・実践しています。

 

①コンサルティング領域

不動産に関する知見と経験を活かし、投資家に付加価値を提供すべくコンサルティング事業を行ってなっています。

 

情報の収集力や収集した情報の評価・査定力、不動産活用に関わる戦略立案や、並びに当該戦略を具現化する行動力等を付加価値の源泉として、顧客ニーズに対応しています。

 

②収益不動産売買領域

土地を取得して収益不動産の開発を行うだけでなく、リノベーションによってバリューアップをしたうえで販売する事業を行っています。

 

特に、訪日外国人旅行者の増加に伴う宿泊需要の高まりが見込めるホテル・旅館等に注力しており、開発事業に加えて、既存建物ホテル・旅館等にコンバージョン(建物の用途変更)することによる付加価値の向上を図っています。

 

 

ショッピングセンター事業

霞ヶ関キャピタルは、地域コミュニティにおける生活基盤としての役割を担い、地域のお客様が利用しやすい魅力ある施設をつくるため、日常生活に密着した質の高いテナントを誘致し、施設の集客力を高めています。

 

施設の集客力向上に伴い、より魅力的なテナントが入居するようになり、さらに施設の集客力が高まるといった好循環な事業環境を作り上げています。

 

①保有ショッピングセンター

宮城県にフォルテを保有しています。

 

ショッピングセンターの管理運営は、プロパティマネジメント会社と業務委託契約を締結し、建物に関する設備管理、工事管理、保守管理、警備業務等のビルマネジメントは、ビルマネジメント会社と業務委託契約を締結し、ショッピングセンターの資産価値を最大限に高める運用を行っています。

 

また、霞ヶ関キャピタルは信託銀行と不動産信託契約を締結しており、所有権を信託譲渡した信託銀行より、賃借人として賃借しております。

 

その後プロパティマネジメント会社へ転賃し、さらに各テナントへ転々賃しています。

 

信託配当は、信託銀行から必要な運営経費等を差し引いた金額を受け取っています。

 

②ショッピングセンター事業の歩み

地域に密着した経営方針のもと、さらなる優位性を確保するため、リニューアル、有力テナントの誘致等のテナント戦略を実行し、ショッピングセンター事業の価値向上を図っています。

 

霞ヶ関キャピタル(3498)の情報・業績

霞ヶ関キャピタル(3498)のIPO上場規模は、最大で5.7億円であり、マザーズの中では小型案件となります。小型案件であればあるほど、初値リターンはよいです。

 

オファリング・レシオ：11.5％と低めです。(20%以下は「レア度」が高いため初値高騰の要因)

 

●主な株主とロックアップ状況

株主名	保有割合	ロックアップ
小川　潤之	49.43％	○
河本　幸士郎	16.43％	〇
EEIスマートエナジー投資事業有限責任組合	6.09％	○
川口　正人	5.80％	○
加藤　裕司	3.86％	○
山下　幸三	3.13％	〇
廣瀬　一成	2.47％
石井　晃	2.44％	○
株式会社トリプル・アイ	2.03％	○
鈴木　健仁	1.09％

 

●霞ヶ関キャピタルの業績

回次	第2期	第3期	第4期	第5期	第6期
決算年月	平成25年8月	平成26年8月	平成27年8月	平成28年8月	平成29年8月
売上高(千円)	478,219	495,355	1,159,279	973,769	1,266,389
経常利益又は経常損失(千円)	10,230	11,273	181,570	61,144	118,670
当期純利益又は当期損失(千円)	7,330	8,036	16,035	61,152	70,355
資本金(千円)	50	50	95,000	95,000	170,000
発行済株式数(株)	500	500	56,330	56,330	56,330 4,200（A種優先株式)
純資産額(千円)	15,749	23,786	134,771	195,924	416,278
総資産額(千円)	568,485	574,673	1,094,366	195,924	416,278
1株当たり純資産(円)	31,499.93	47,573.64	2,392.54	173.91	236.36
1株当たり配当額	－	－	－	－	－
1株当たり純利益又は純損失金額(円)	14,660.80	16,073.71	317.51	54.28	62.41
自己資本比率(%)	2.8	4.1	12.3	12.6	22.1
自己資本利益率(%)	60.7	40.7	20.2	37.0	23.0
株価収益率(%)	－	－	－	－	－
配当性向(%)	－	－	－	－	－
営業活動CF(千円)	－	－	－	－	289,663
投資活動CF(千円)	－	－	－	－	-319,604
財務活動CF(千円)	－	－	－	－	237,705
現金等残高(千円)	－	－	－	－	374,724
従業員数(名)	－	1	2	4	11

 

 

霞ヶ関キャピタル(3498)IPOのまとめ

 

事業内容は、太陽光発電等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業、不動産コンサルティング事業、ショッピングセンター事業ということで、IPOにおける事業の人気は低いです。

 

IPOの資金用途は、自然エネルギー事業において、現在開発の九州電力管理の太陽光発電施設のうち2件の取得・開発資金として、及び不動産コンサルティング事業の収益不動産売買領域において、現在開発中の東京都内における保育園用賃貸物件の開発に充当し、残額を不動産コンサルティング事業の収益不動産馬場井領域における収益不動産の取得、開発資金に充当する予定です。

 

 

上場規模はマザーズとしては小型案件であり、オファリング・レシオは11.5％(20%以下は「レア度」が高いため初値高騰の要因)と低いです。

 

上位株主にはベンチャーキャピタルが存在しますが、ロックアップがしっかりとかかっています。

 

11月のIPO案件は少なく、売り出し公募枚数もかなり少ないため、資金が集中し、初値は高騰する可能性が高いです。

 

管理人としては、狙っていきたいIPO案件です。

 

管理人の本気度

B

 

A:絶対ほしい

B:まあまあ欲しい

C:見送り