マリオン(3494)が上場

今回ご紹介するIPO案件のマリオン(3494)について説明していきます。

 

最後に、管理人の当てにならない本気度予想をしていますので、見てくださいね。

 

マリオン(3494)は、JASDAQの上場予定で、仮条件価格は2,380円です。

 

ブックビルディング期間は8月27日(月)～8月31日(金)で、上場日は9月13日(木)となります。

 

マリオン(3494)はどんな会社？

 

不動産賃貸サービス

快適な居住空間はすべての生活者に必要とされる基本ニーズであるとの認識に立ち、マリオンは居住者向け物件を中心に、特に大都市圏において賃貸不動産を保有し、賃貸サービスを提供しています。

 

サービスの提供にあたっては、交通利便性が高く品質に優れた物件を厳選することに加え、事業の採算性の向上と安定性の確保のため、物件の管理業務を自社で行うこと等により入居者のニーズに合致した建物設備の導入を図るなど、入居率の向上と安定化のための施策を実施ています。

 

また、平成29年9月現在、首都圏におけるマリオン保有・管理に係る物件の戸数591戸のうち29.1%に相当する172戸を安定性、信用度に優れた地方公共団体東京事務所等に賃貸しており、かかる地方公共団体顧客の基盤をマリオン賃貸業務の安定性の優位性の源泉と認識し、地方公共団体顧客の通勤便利に合致する所在地の建物選定、生活家電の無償貸与、職場への送迎サービスの提供など、顧客ニーズにきめ細かく対応した付加価値を提供することにより、サービス基盤の安定につとめています。

 

不動産賃貸サービスには、大別して、マリオン所有物件をマリオン自らが賃貸人として賃借人に提供する長期保有物件賃貸サービス、第三者所有の不動産をマリオンが賃借人として一括して借り上げこれを最終賃借人に転貸するサブリースサービス、及び第三者所有の賃貸不動産に管理サービスを提供する受託物件サービスの3種類があります。

 

1)長期保有物件賃貸サービス

首都圏を中心に、札幌、盛岡、名古屋、京都、岡山、倉敷、博多等の主要都市において、居住者向け、中でも単身向けの賃貸不動産を所有・運営しています。

 

平成29年9月末現在、マリオン所有の長期保有物件は512戸、当事業年度の物件売却を除く売上高に占める比率は50.4%であります。

 

また、物件種別内訳は、住居407と、添付・事務所28戸、駐車場77台となっております。

 

2)サブリースサービスおよび受託物件サービス

サブリースサービスは、マリオンからの賃貸物件購入者または第三者が所有する賃貸不動産をマリオンが賃借人として一括して借り上げこれを最終賃借人に転貸するものです。

 

受託物件サービスは、第三者保有不動産に、賃借人募集、賃料の収受、建物管理等の賃貸関連管理サービスを提供するものです。

 

平成29年9月末現在、当該物件数は224戸、当事業年度の物件売却を除く売上高に占める比率は13.5%です。

 

また、物件種類別内訳は、住居202戸、店舗・事務所6戸、駐車場・駐輪場16台となっています。

 

不動産証券化サービス

マリオンは、経営理念に「年金・医療・介護・環境のサプリメント」の提供を掲げ、不動産証券化商品への投資を通じて、公的年金等を補完する運用収入を投資家に提供する投資家サービスを提供しております。

 

平成16年に不特法に基づく許可を取得し、マリオンポンドの名称のもと、不動産賃貸料を原資とする証券化商品を組成し投資家に提供してきました。

 

また、平成27年以降、サラリーマンポンドの名称のもと、インターネットでも申込みが可能なクラウドファンディング型不動産証券化商品を提供しています。

 

マリオンが組成する不動産証券化商品は、当社保有又は新規仕入れ賃貸不動産を原資産に、投資家との間で匿名組合契約を締結することにより不動産賃貸業務をマリオンと投資家の共同事業とし、営業者としてのマリオンが不動産の所有にかかるリスク及び賃貸業務運営の責任を負担した上で、投資家と賃料のシェアを行うことにより賃料収入を投資リターンとして分配するものです。

 

一方、匿名組合契約形態であることから対象不動産の所有権はマリオンに帰属し、投資資金は預り金としてマリオンにとっての資金調達となります。

 

不動産市況の低迷時等、金融機関からの資金調達の難治度が増大する金融経済環境での不動産仕入れを可能とするほか、匿名組合契約の期間の長期化、満期到来時の匿名組合契約の更新などの手段により、不動産市況の回復までの待機を可能とするなど、不動産保有に係る市況リスク対応の選択肢の多様化も可能としています。

 

平成16年以降の証券化商品への一般投資家の累計出資額は、マリオンボンド、サラリーマンボンド合計で11,930百万円、平成29年9月末現在の匿名組合預り金銭高は6,126百万円であり、当社総負債金額の42.3%を不動産証券化商品により調達しています。

 

平成29年9月30日現在、証券化サービス対象の賃貸物件は538戸、当事業年度の物件売却を除く売上高に占める比率は35.7%であります。

 

また、物件種類別内訳は、住居389戸、店舗・事務所15戸、駐車場134台となっております。

 

不動産売買

不動産賃貸サービス対象不動産、不動産証券化サービス対象不動産の別を問わず、マリオン所有不動産の出口戦略の一環として、物件の売却を行います。

 

不動産賃貸サービス対象不動産においては、含み益の実現益への転換による投資収益の確定に向けて、適時売却を実施いたします。

 

一方、不動産証券化サービス対象不動産については、証券化商品の償還時点に向けての市況の見通し等を踏まえて、償還対応の一環として売却を行います。

 

更に、賃貸不動産ポートフォリオの増強、新規証券化商品の組成、償還見合いの投資家向け代替商品の提供のための仕入れ等の目的で、不動産売買市場からの購入も行います。

 

これから不動産売買については、不動産賃貸サービス、不動産証券化サービスのいずれについても、一連のライフサイクルの一環として実施しており、適時適切な売買を組み合わせることにより保有不動産の保有期間を通じての投資収益の確定を図り、マリオンの不動産賃貸関連サービス総体としての収益の増強を目的とするのです。

 

マリオン(3494)の情報・業績

マリオン(3494)のIPO上場規模は、最大で6.67億円であり、JASDAQの中では小型案件の部類に入ります。

 

小型案件であればあるほど、初値リターンはよいです。オファリング・レシオ：17.9％(20%以下は「レア度」が高いため初値高騰の要因)も小さいです。

 

●主な株主とロックアップ状況

株主名	保有割合	ロックアップ
福田　敬司	36.65％	○
一般社団法人ホンジン・ホールディングス	19.20％	○
株式会社マリオン	15.35%
SBIホールディングス株式会社	12.29％
西川　勝子	5.90％	○
株式会社ベルーナ	5.76％	○
株式会社フレンドステージ	2.56%	○
飛田　明彦	0.22％
肥田　理	0.20％
宮澤　深志	0.19％
宮澤　さと	0.15％

 

●マリオンの業績

回次	第27期	第28期	第29期	第30期	第31期
決算年月	平成25年9月	平成26年9月	平成27年9月	平成28年9月	平成29年9月
売上高(千円)	1,104,151	2,108,219	2,030,127	2,399,753	2,511,209
経常利益又は経常損失(千円)	75,433	132,923	165,245	299,985	275,456
当期純利益又は当期損失(千円)	16,336	80,227	77,881	-18,740	152,956
資本金(千円)	1,100,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	1,304,000
発行済株式(株) 普通株式	5,169	5,169	5,169	6,669	666,900
A種優先株式	－	－	－	－	48,000
純資産額(千円)	2,132,973	2,212,869	2,297,076	1,980,001	2,568,342
総資産額(千円)	10,894,201	11,044,316	10,879,008	17,563,014	17,027,314
1株当たり純資産(円)	460,784.89	478,044.72	496,236.11	1,809.87	1,815.41
1株当たり配当額	ー	ー	ー	ー	ー
1株当たり純利益又は純損失金額(円)	3,29.26	17,331.60	16,824.59	-18.85	139.75
自己資本比率(%)	19.6	20.0	21.1	11.3	15.1
自己資本利益率(%)	0.8	3.7	3.5	-0.9	6.7
株価収益率(%)	－	－	－	－	－
配当性向(%)	ー	ー	ー	ー	ー
営業活動CF(千円)	－	－	－	962,949	1,233,840
投資活動CF(千円)	－	－	－	-1,537,545	-48,940
財務活動CF(千円)	－	－	－	571,038	-831,470
現金等残高(千円)	－	－	－	267,024	620,453
従業員数(名)	21	18	24	21	19

 

 

マリオン(3494)IPOのまとめ

業種は、不動産賃貸、不動産証券化商品の提供などで不動産賃貸関連サービスということで、IPO的にはまだ、標準的な人気度だと思います。

 

運用資金の用途は、賃貸不動産の取得または保有不動産に係る借入金の返済に充当する予定です。

 

充当対象となる好適物件がない場合には、既存の保有不動産に係る借入金の返済に充当する予定であり、この場合、当該既存の保有不動産の抵当権を解除し、証券化商品の組成を行う予定です。

 

上位株主にはベンチャーキャピタルも存在せず、JASDAQの小型案件で、オファリング・レシオ：17.9％(20%以下は「レア度」が高いため初値高騰の要因)も小さいです。

 

業績は売上高は減収も、営業利益、純利益はまずまずの傾向です。

 

主幹事がSBI証券なので期待しちゃいますね。過去のIPO案件においてもSBI証券が主幹事の時は、初音が高騰するケースが多いです。

 

管理人としては狙っていきたいIPO案件です。

 

管理人の本気度

B

 

A:絶対ほしい

B:まあまあ欲しい

C:見送り